INVESTINDO EM IMÓVEIS ATRAVÉS DOS FIIS

O investimento em imóveis é um dos mais praticados no Brasil, muito propagado por nossos pais, junto com a seguinte frase: ‘’quem compra terra, não erra!’’.

Trazendo o estigma de que imóvel/terreno sempre valoriza e que ele sempre estará lá independentemente do que esteja acontecendo na economia. Você já ouviu algo parecido?

Não tenho nada contra a quem investe em terras, pelo contrário, tem minha total admiração e respeito, pois adoro conhecer estilos diferentes de investimento. Sendo um investimento bem estudado, com bons contatos, exposição correta e uma boa gestão de risco pode trazer excelentes retornos.

Graças a essa fama do investimento em imóvel, muitos investidores novos acabam tendo a mesma vontade de se expor a esse tipo de ativo, seja para ganho de capital ou renda. Porém eu vejo um problema relevante no investimento em imóveis que é o alto dispêndio de capital inicial para a compra do ativo, ocasionando uma alta concentração e aumentando consideravelmente o risco, pois se o local onde está aquele imóvel não cresce como você esperava, ou é construído algo perto que faça ter uma perca de valor, o terreno não é favorável para  a construção, exposição a um mono inquilino que pode deixar o imóvel a qualquer momento e as vezes a dificuldade em achar um comprador.

Enfim não podemos deixar de considerar esses riscos na hora de fazer o investimento.

No entanto, o mercado financeiro nos dá uma opção que gostaria de trazer para você que quer ter uma parte do portfólio em investimentos imobiliários de forma mais tranquila e com riscos mais controlados.

São os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), basicamente são fundos formados por gestores e administradores profissionais com uma equipe qualificada que arrecada recursos de diversos investidores, seja pequeno, médio ou grande, e com os recursos em mãos vão procurar alocar em empreendimentos imobiliários de diversas naturezas, seja eles físicos ou através de dívidas.

Após investir em um fundo imobiliário, você se torna cotista daquele fundo, obtendo direitos e deveres, como uma parcela dos dividendos distribuídos, ganhos na valorização da cota, preferência na subscrição de novas cotas, que é quando o fundo vai captar mais dinheiro do mercado, ele dá preferência e algumas vantagens primeiro para seus cotistas. Votar em assembleias quando o fundo estiver prestes a tomar uma decisão importante. E os deveres dos cotistas é acompanhar no dia a dia o que acontece com aquele fundo e sua performance.

E por parte dos gestores eles irão procurar fazer a melhor alocação possível com os recursos que captaram de seus cotistas, e essa alocação consequentemente gerara resultados, bons ou ruins.

Praticamente são dois tipos de retorno que você pode ter com FIIs: dividendos e o ganho de capital da cota (valorização). Somados formam o retorno total dos cotistas.

Sobre os dividendos em FIIs, há uma obrigatoriedade de ser distribuído 95% dos lucros, proveniente de aluguéis recebidos, venda de imóveis ou pagamento de juros dos seus títulos de dívida. Abaixo deixo um exemplo dos dividendos pagos pelo FII de logística BTLG11 desde 2016:

Os FIIs são separados em duas famílias, os de tijolos e recebíveis, vou deixar uma breve descrição de qual ativo cada tipo de FII investe:

FUNDOS DE TIJOLO

Lajes Corporativas

São fundos detentores de prédios comerciais corporativos, que tem como inquilinos sedes de grandes empresas, e são típicos da Faria Lima, Centro do Rio de Janeiro entre outras localidades do Brasil.

Park Tower (PVBI11)

EZ Towers (BRCR11)

Galpões Logísticos

Os FIIs de logística realizam investimentos em galpões logísticos que são alugados para diversas empresas que precisam armazenar seus estoques e que fazem o transporte até seus clientes finais. Alguns exemplos são, Ambev, Mercado Livre, Assaí, Amazon entre muitas outras.

BTLG Jundiaí | SP (BTLG11)

BTLG Embu | SP (BTLG11)

Shopping Centers

São FIIs que detém participação parcial ou 100% em shoppings, fazem a gestão e a administração destes. As fontes de receitas desses FIIs são os aluguéis que os lojistas pagam pelo espaço, dependendo do contrato o shopping tem uma participação nas vendas dessas lojas, também sobre a publicidade que é feita dentro do shopping e por fim, mas não menos importante a receita vinda do estacionamento.

Campinas Shopping (VISC11)

Ribeirão Shopping (VISC11)

Shopping Granja Vianna (HSML11)

Agências Bancárias

São fundos imobiliários detentores de imóveis que servirão para as instituições financeiras nacional ou internacional instalarem suas agências bancárias.

Agência BB Francisco Morato (BBRC11)

Agência Banrisul (BNFS11)

Segmentos Educacional

São FIIs que possuem em seus portfólios imóveis direcionados para o segmento de educação e que seus locatários são escolas e faculdades.

Insper (FCFL11)

Habitacionais

Esses fundos investem em conjuntos habitacionais muitas vezes financiados por programas populares como minha casa minha vida até condomínios de maior porte onde moram pessoas de classe mais alta.

Luggo Lindoia (LUGG11)

Hotéis

Esses FIIs possuem em seus portfólios imóveis no segmento de hotéis e que uma das formas de receita está a exploração da renda gerada pelas diárias dos quartos desses hotéis.

Gran Estanplaza (HTMX11)

Ibis Styles Faria Lima (HTMX11)

Hospital

São FIIs que alocam os recursos dos cotistas em empreendimentos relacionados a saúde como hospitais, clínicas médicas, laboratórios e centro de diagnóstico.

Hospital Unimed Sul Capixaba (HUSC11)

Hospital São Luiz (NVHO11)

Cemitério

Ao mesmo tempo que existe Fundos imobiliários de hospitais, também temos os de cemitério, que em seus portfólios possuem lotes de empreendimentos de casas funerárias. Melhor explicando, esses FIIs adquirem participação na sociedade de cemitérios públicos ou privados por um período dado em contrato.

Desenvolvimento

Os fundos imobiliários de desenvolvimento procuram estar alocando os recursos dos cotistas em projetos do setor imobiliário com o objetivo de ter o ganho de capital com a venda desses empreendimentos depois de prontos.

Gran Life (TGAR11)

Linea Leste-Oeste (TGAR11)

Híbridos

Já os FIIs híbridos são fundos que não detém uma única estratégia de alocação dos recursos, e possuem uma maior liberdade de estar diversificando entre vários segmentos de imóveis, como também estar investindo em títulos de dívida atrelados ao setor imobiliário.

FUNDOS DE PAPEL

E por fim, mas não menos importante, chegamos aos FIIs de Papel, famosos no mercado por pagar bons dividendos e terem a capacidade de proteger os recursos dos cotistas da inflação em períodos de adversidade da economia. Isso porque esses FIIs investem em títulos de dívidas atrelados ao setor imobiliário, como LCIs e CRIs, que são remunerados por IPCA mais uma taxa pré-fixada contendo um prêmio de risco de crédito daquela empresa na qual a dívida está exposta. Deixo alguns exemplos abaixo:

CPTS11

KNCR11

KNHY11

KNIP11

HGCR11

Trarei mais artigos dedicados a falar sobre os FIIs de papel, neste foquei em explicar o racional por de trás do FIIs e os ativos que estes investem.

Se achou interessantes os Fundos Imobiliários e gostaria de entender mais sobre, estou a disposição para esclarecer qualquer dúvida.

Até o próximo artigo.