Os shoppings são muito presentes no cotidiano do brasileiro, atendendo em diversas necessidades, desde a uma ida ao cinema, almoçar, jantar, fazer as compras do mês, comprar um presente a uma pessoa querida ou nos presentear, ir a academia, comprar um eletrodoméstico, resolver alguma pendência com o governo e entre muitas outras coisas.
Os shoppings cada vez mais se tornaram indispensáveis, seja por conseguir atender a todas essas necessidades ou fornecer segurança as nossas famílias que geralmente não encontramos na rua.
O curioso é que passamos a vida toda indo ao shopping e não notamos que aquela estrutura imensa pode ser um excelente ativo a ser investido para a construção do nosso patrimônio. Mas como pode uma pessoa comum realizar um investimento num imóvel que no futuro será um shopping, isso porque o valor desse investimento ultrapassa a casa dos milhões de reais. Poucas pessoas conseguem fazer um investimento individual dessa magnitude, a não ser que seja feita uma organização de diversos investidores que somados gera um valor suficiente para iniciar o investimento.
E é exatamente assim que funciona um Fundo Imobiliário de Shoppings, onde a reunião de recursos de diversos cotistas (investidores) é depositada nas ‘’mãos’’ de um gestor que direciona para a construção de shoppings ou compra de participação nos que já existem. Só para fins de recordação, abaixo você pode ver uma ilustração da estrutura de um FII.
Agora vamos entrar nas principais características de um shopping center, suas fontes de receita, tipos de inquilinos e potenciais riscos.
CARACTERISTICAS
Um shopping center é composto por diversos espaços de variados tamanhos onde são ocupados por empresas de segmentos, como lojas (roupas, eletrônicos, cosméticos, brinquedos), restaurantes, supermercado, entretenimento (cinema e play center), quiosques, órgão governamentais (Poupa Tempo e Detran) e academias. As empresas que ocupam esses espaços são responsáveis pelo pagamento de um aluguel mensal estabelecido em contrato. Que pode ser fixo ou variável, o aluguel fixo basicamente é um valor mínimo mensal que o inquilino paga até o vencimento do contrato. E o aluguel variável é um contrato que estabelece um percentual sobre faturamento do lojista, o que é uma peculiaridade que existe nos FIIs de Shopping que pode trazer um aumento nos dividendos distribuídos em momentos de crescimento da atividade econômica.
TIPOS DE INQUILINOS
Um termo importante de se compreender sobre os shoppings são as nomenclaturas dos tipos de inquilinos. Que são os seguintes.
Megalojas: São lojas de 250 e 499m² especializadas em um produto ou de grandes variedades de marcas conhecidas e consolidadas. A presença dessas lojas é importante porque são capazes de atrair clientes para os shoppings.
Lojas Âncoras: As lojas âncoras já são mais robustas em tamanho podendo chegar acima de 1.000 m², são de marcas muito conhecidas e tendem a ser dos segmentos de departamento, vestuário, decoração, construção e hipermercados.
Essas lojas ajudam o shopping a trazer grandes públicos e gerar mais tráfego para outras lojas.
Lojas Semi-âncoras: As lojas semi – âncoras ocupam um espaço intermediário entre as megalojas e loja – âncora alcançando um espaço de 500 m² a 999 m².
Lojas Satélites: São lojas de pequeno e médio porte espalhadas em diferentes áreas do shopping e que são dedicadas a segmentos únicos e menos diversos. Essas lojas conseguem trazer uma maior variedade de opções para os consumidores fazendo com que fiquem mais tempo no shopping.
Lojas de conveniência e serviços: São pequenas lojas que visam atender algumas necessidades que o consumidor possa ter quando ele estiver no shopping, como por exemplo, alimentação e farmácia.
A existência dessas lojas nos shoppings é de extrema importância pois faz com que leve os consumidores a ficarem mais tempo no shopping e acabe fidelizando o cliente fazendo com que ele volte mais vezes.
Lojas Temporárias: As lojas temporárias ou também pop-ups são lojas que permanecem no espaço do shopping por um período curto, apenas para promover um evento ou produto específico. São importantes pois acaba ajudando a atrair um público novo e gerar uma diversificação de receita.
Quiosques e box: É uma estrutura menor de loja que fica entre os corredores do shopping oferecendo seus produtos para os clientes. Podem ser de diversos segmentos, como por exemplo, alimentação, moda, pet, tecnologia, entretenimento etc.
Instituição Governamental: E por último, mas não menos importante, as Instituições Governamentais também ocupam espaços dentro dos shoppings, não como objetivo comercial, mas acaba atraindo o público que precisa resolver pendências com o estado e consequentemente pode estar aproveitando para consumir algo em outra loja.
FONTES DE RECEITA DE UM SHOPPING
As fontes de receita que um shopping possui são as mais diversas, sendo uma das principais vantagens de se investir nesse tipo de ativo, que traz uma previsibilidade nos fluxos de caixa e diversificação, fora a sazonalidade em que os shoppings estão expostos de maior atividade econômica ou booms de consumo em determinadas épocas do ano. O resultado disso é uma distribuição maior de dividendos aos cotistas, porque os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são obrigados a distribuir 95% do seu resultado líquido.
Então vamos conhecer em tópicos as fontes de receita dos shoppings centers.
Aluguel das lojas: A fonte de receita mais comum e expressiva dos shoppings são os aluguéis cobrados dos lojistas que em contrato pode estar estabelecido de duas maneiras, aluguel fixo e variável. O aluguel fixo é um valor estabelecido que o lojista fica responsável por pagar mensalmente e está sujeito a um reajuste anual baseado em um índice de preço (Ex: IGP-M ou IPCA).
E o aluguel variável seria um percentual sobre a receita bruta das vendas do locatário.
Abaixo está um exemplo da descrição de receita de um shopping do FII HGBS11.
Estacionamento: O shopping também pode obter resultado através das receitas cobradas do estacionamento utilizado pelos consumidores. O que de fato demonstra uma contribuição relevante para o shopping pois traz recorrência de resultado arrecadando do cliente mesmo ele não consumindo nada.
Podemos perceber no exemplo acima do fundo HGBS11, que a receita com estacionamento representa em torno de 30% da receita total acumulada no ano de 2024.
Publicidade em geral: Os shoppings também conseguem gerar receita a partir dos displays de mídia espalhados nos espaços e que são utilizados pelos lojistas para divulgar e ampliar o alcance da atenção do consumidor. Isso otimiza mais ainda os espaços nos corredores gerando uma diversificação e complementação de receita.
OUTRAS CARACTERISTICAS DOS SHOPPINGS
Normalmente nos relatórios gerenciais dos FIIs detentores de participação no shopping, é feito uma descrição da parte qualitativa do imóvel onde é destacado alguns aspectos do shopping, como, sua história, posicionamento na região, os principais inquilinos, localização, site, exposição que o fundo tem no shopping sobre o patrimônio e imagens para que o inquilino veja a estrutura.
Também é fornecido outras informações mais técnicas que descreverei em tópicos abaixo.
ABL (Área Bruta Locável): A ABL significa as somas em metros quadrados do espaço que são destinados único e exclusivamente para locação e utilização pelos inquilinos. Analisar a ABL do shopping é importante pois nos mostra a robustez do imóvel e ajuda na comparação com outros shoppings. Também é importante fazer uma comparação com a taxa de vacância, sendo positivo um shopping com uma ampla ABL e taxa de vacância baixa, e baixa ABL e alta taxa de vacância negativo.
Participação: Quer dizer o percentual de participação que o FII possui no capital social do shopping, sendo abaixo de 50% minoritário, acima de 50% detém o controle do shopping e 100% é majoritário. Abaixo deixo alguns exemplos de FIIs que possui controle minoritário e majoritário em alguns shoppings.
VISC11
HGBS11
Administradora: A administradora do shopping é responsável por manter a estrutura do imóvel, cuidando da limpeza, organização e manutenção. Como também da parte burocrática. O objetivo da administradora é garantir o bom funcionamento do shopping para que os consumidores tenham uma boa experiência no momento da visita.
Vacância: A vacância do shopping simplesmente é a quantidade de espaços vagos e disponíveis para a locação, sempre demonstrado em percentual. Analisar a taxa de vacância é de extrema importância pois imóvel vago traz despesas ao shopping reduzindo seus resultados e pode transmitir informações importantes sobre a performance do shopping, local em que está inserido ou momento macroeconômico.
Quanto menor a taxa de vacância melhor.
Taxa de ocupação: A taxa de ocupação é o contrário da taxa de vacância, mostra o percentual dos espaços que o shopping possui para locação ocupados pelos lojistas. Quanto mais próximo de 100% melhor, pois indica que todos ou se não a maioria estão ocupados pelos lojistas. Assim pagando aluguel e trazendo resultados para o fundo.
Abaixo deixo um exemplo de como é mostrado a taxa de ocupação pelo FII de shopping.
Inadimplência: A inadimplência quer dizer o não pagamento por parte dos locatários dos aluguéis ou compromissos financeiros com o shopping. É um indicador muito importante que o cotista deve ficar atento nos FIIs de Shopping, pois uma tendência de alta na inadimplência do shopping pode futuramente afetar os resultados do fundo e consequentemente os dividendos a serem pagos.
As causas da inadimplência podem ser diversas, como, atividade econômica fraca, alta taxa de juros, quebra repentina do consumo etc.
NOI (Net Operate Income): O NOI também Resultado Operacional Líquido, é um indicador que mostra o resultado operacional do shopping e do fundo imobiliário de forma consolidada, pois considera apenas as receitas vindas das atividades operacionais como locação, marketing e serviços do shopping, menos as despesas operacionais. Dando uma ideia do potencial de geração de caixa do shopping e de trazer resultado para o fundo.
Indicador de Vendas: Mede a performance de vendas das lojas do shopping, o que é de extrema importância para a análise do FII porque depende da performance dos lojistas para continuar gerando resultados em dividendos, mas se as vendas entram em uma trajetória de queda pode afetar os dividendos futuros.
Sendo assim, quanto maior a evolução do indicador de vendas ano contra ano ou mês contra mês, melhor.
Ao ler o relatório gerencial o indicador de vendas pode aparecer de duas formas, vendas totais por m² ou vendas totais.
Abaixo deixo um exemplo do indicador de vendas apresentado no relatório do FII VISC11 e HGBS11 respectivamente.
Fluxo de Veículos: O fluxo de veículos mede a quantidade de veículos que entrou e saiu do shopping em determinado período. Um maior fluxo pode indicar uma época de sazonalidade, forte atividade econômica ou sucesso nas atividades promocionais do shopping. Quanto maior o fluxo, melhor para o fundo.
MERCADO DE FIIS DE SHOPPING
Na bolsa existe uma ampla quantidade de FIIs que investem em shopping center, na qual listo abaixo para que você possa começar os seus estudos e faça o primeiro investimento.
XPML11
VSHO11
VISC11
SHPH11
PQDP11
MALL11
LASC11
KSML11
HGBS11
GZIT11
GSFI11
FVPQ11
FIGS11
CPSH11
BPML11
BBIG11
APXM11
AJFI11
ABCP11
Espero que este artigo tenha te ajudado a compreender melhor os FIIs de Shopping e se caso tiver alguma dúvida não deixe de mandar uma mensagem.
Até o próximo artigo.
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