Sabemos que o investimento em imóveis é bem famoso e tradicional no Brasil. Muitas vezes propagado por nossos pais, avós e tios, justamente por acreditar que os imóveis são ativos sólidos, que se mantém estável em períodos da economia e trazem uma renda constante caso for alugado por um bom inquilino. Mas muitas vezes, que vem à nossa cabeça são os investimentos em imóveis residenciais, apartamentos ou terrenos, por imaginar ser algo mais acessível ao investidor pessoa física.
No entanto existe a possibilidade de investir em galpões logísticos, que são imóveis robustos, bem construídos, essenciais para a economia e que abriga inquilinos como empresas de diversos setores. É possível ter acesso a esses imóveis de forma indireta, através dos fundos Imobiliários. Com eles conseguimos ter uma diversificação dos investimentos em imóveis.
Nesse artigo vou detalhar o investimento em fundos imobiliários do segmento de galpões logísticos, mas pretendo detalhar em outros artigos os FIIs de outros segmentos como, shopping, lajes corporativas, recebíveis, desenvolvimento entre outros.
Primeiro gostaria de reforçar o que são os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) . Fundos imobiliários são um modelo de investimento no qual diversos investidores alocam seus recursos em um fundo gerido por uma gestora que fará investimentos em imóveis, podendo ser de diversos tipos e até em dívidas do setor imobiliário. Após o investimento feito, o imóvel será alugado para um inquilino que pagará aluguéis mensais para o fundo, esse aluguel é pago para os seus cotistas mensalmente.
Os galpões logísticos são estruturas que as empresas utilizam para desenvolver suas operações de logística, armazenar seus estoques e fazer a distribuição de seus produtos para seus clientes finais. É necessário ter um espaço considerável para lidar com os altos volumes de mercadorias.
É interessante para a empresa alugar um galpão logístico ao invés de comprar, pois evita altos gastos na construção e manutenção desses imóveis, além de ser necessário ter o know-how para saber o local ideal para posicionar o galpão.
Um galpão logístico não precisa necessariamente comportar o estoque de um cliente só, a não ser que o cliente seja tão grande que precise tomar o espaço inteiro, caso contrário, o galpão pode armazenar os estoques de mais de um cliente, diminuindo o risco de inquilino.
BTLG Jundiaí | SP
BTLG Jundiaí | SP
Bresco Itupeva
Como podemos ver nos exemplos acima, é uma estrutura mais complexa e robusta. Que tende a ter resiliência maior em tempos de economia desaquecida por cumprir uma função essencial de armazenar os estoques das empresas, e como essas empresas precisam continuar operando, o contrato de aluguel é uma das últimas coisas que deixarão de ser paga, caso contrário sofrer uma medida de despejo por parte do fundo.
É importante o investidor de FIIs avaliar os imóveis que o fundo detém em seu portfólio, como, sua estrutura, localização, vantagens competitivas, qualidade, inquilinos, vacância entre outras coisas. Os relatórios gerenciais que conseguimos obter no site do fundo, tendem a fornecer bastante informações sobre os imóveis, indo além, você pode consultar os imóveis no google maps e olhá-lo de cima e até mesmo internamente.
Outra informação relevante de se obter quando estivermos analisando olhando um FII é sobre os seus inquilinos, que podem ser de diversos segmentos e tamanhos. É preciso ficar atento ao rating de crédito dessas empresas e se não estão passando por dificuldades financeiras, porque caso ocorra a quebra de um inquilino e esse inquilino cessar o pagamento do aluguel, o fundo sofrerá um gap de receita afetando a distribuição mensal de dividendos e consequentemente derrubando o preço da cota. Claro, tudo vai depender do tamanho da participação daquele inquilino na receita do fundo, caso for uma participação pequena o efeito negativo é menor. Abaixo deixo uma imagem de exemplo tirada do relatório gerencial do BRCO11, fundo da Bresco, falando um pouco sobre sua carteira de clientes, localização dos seus imóveis etc.
Ao olhar o imóvel de um FII de logística, podemos nos deparar com alguns conceitos que descrevem o imóvel, que vou explicá-los aqui. Basicamente a gestora deixará o nome do imóvel e onde ele se localiza, falando até o endereço e a geolocalização. A ABL (área bruta locável), se trata das áreas que são disponibilizadas para locação dentro do imóvel, medida em m². Vacância física é o percentual da área locável do imóvel que está vaga, ou seja, sem inquilino. Esse indicador é de extrema importância de ser analisado, tendo que tomar cuidado com altos percentuais. Contrato de aluguel, neste caso o mercado trabalha com dois tipos de contrato, sendo típico e atípico. O contrato típico, é aquele já previsto em lei e de certa forma já padronizado, tendo características como, duração de 5 anos, possibilidade de revisão no terceiro ano de contrato, multa simples de 3 a 6 meses de aluguel e reajuste anual vinculado a um indexador como IGPM ou IPCA. Já o contrato atípico tem uma maior liberdade na sua formulação, podendo colocar qualquer prazo de aluguel, multas mais pesadas, regras para alienação do imóvel etc. Esse contrato é mais comum em situações de BTS (Built-to-suilt) e SLB (Sale and Leaseback), que explicarei mais a fundo em outro momento. Participação no imóvel, que se refere à participação que o fundo detém naquele imóvel, às vezes pode ser parcial, dividindo com outros fundos ou inteiro, que seria de 100%. Tamanho do terreno em m², pé direito, padrão construtivo, capacidade do piso e quantidade de docas.
Até aqui foquei em explicar as características que um galpão logístico possui, agora vamos entender os fundos de logística. Os FIIs que investem em galpões logísticos se enquadram no segmento de fundos de tijolo. Um FII de logística possui algumas características que é importante analisarmos e que consequentemente aparecerão quando estivermos para investir que são elas. O VPA (Valor Patrimonial), significa o patrimônio do fundo dividido pela quantidade de cotas, que teoricamente seria o quanto vale aquele FII no presente, desconsiderando o valor de mercado da cota. Já a cota do fundo é negociada e precificada pelo mercado de acordo com as perspectivas e análises de cada investidor, causando uma variação diária da cota. Juntando esses dois conceitos chegamos no P/VP, dividindo o preço da cota a mercado pelo valor patrimonial chegamos a um número que quer dizer que o mercado está pagando um ágio (valor acima do patrimônio do fundo) ou deságio (valor abaixo do patrimônio do fundo), se esse indicador for menor que 1x, você levará as cotas do fundo com um desconto perante o valor patrimonial, o que é positivo dependendo do caso. Já se o indicador for maior que 1x, você estaria levando as cotas com um valor acima do patrimônio do fundo, o que muitas vezes pode ser negativo pois você poderá estar acompanhando um otimismo de mercado perante aquele fundo. O DY (Dividend Yield) é um indicador importante pois nos informa qual está sendo o rendimento em percentual olhando para os dividendos pagos dos últimos 12 meses. É importante olhar os históricos de pagamento do fundo nos últimos anos e ver se é consistente ou se mantém em um patamar saudável. Devemos tomar cuidado com DY muito alto pois pode indicar que o fundo esteja pagando um dividendo não recorrente ou a cota esteja passando por uma queda fundamentada.
Outros pontos ao analisar um FII de Tijolo é a diversificação da carteira, sendo preferível FIIs mais diversificados com vários imóveis, nesses imóveis estarem diversos inquilinos e a sua localização ser em diversas regiões. É importante quando estiver analisando a diversificação do fundo verificar a concentração do PL (Patrimônio Líquido) e da receita em cada imóvel. A vacância, como já falei acima, é de extrema importância para verificada, sendo assim tome cuidado com FIIs com uma vacância muito alta, estando acima da média de seus pares ou do histórico do fundo.
Abaixo deixo alguns exemplos práticos de cada um desses indicadores.
Outro ponto importante é sobre os riscos dos fundos de logística que o investidor pode enfrentar no dia a dia. Vou detalhar melhor abaixo.
Risco de mercado: O risco de mercado basicamente é a variação das cotas do FII trazidos por fatores macroeconômicos como, recessões, taxas de juros, câmbio, inflação, instabilidade política, mudanças de política internacional, reformas estruturais e desastres naturais. O que mais impacta os fundos imobiliários, são as mudanças na política monetária pelo Banco Central, porque juros altos prejudicam o desenvolvimento do mercado imobiliário como um todo.
São riscos que são impossíveis de se prever e que devemos já ter ciência antes de investir em FIIs, nos precavemos desses riscos investindo em FIIs de qualidade com histórico de mercado que já passaram por momento de turbulência e conseguiram continuar com o desenvolvimento dos seus negócios. Por outro ponto de vista, é justamente nesses momentos que o pessimismo aumenta, apresentando oportunidades de comprar cotas a um preço mais barato.
Risco de liquidez: se por um lado a liquidez do mercado de FII é positiva, pois possibilita a entrada e saída do ativo de forma rápida, também apresenta alguns riscos em casos de FIIs menores com baixa liquidez, estando mais suscetíveis a maiores oscilações devido a uma demanda forte de compra ou venda das cotas.
Risco de vacância: já foi explicado aqui o que seria a vacância física nos FIIs, e acredito que você já imaginou gravidade de se ter um índice de vacância alta ou risco futuro desse índice aumentar. Na prática, caso um inquilino desocupe um espaço locado, o fundo acaba perdendo aquela receita do aluguel e terá que arcar com as despesas do imóvel enquanto não achar outro inquilino. Um aumento na taxa de vacância impacta os dividendos futuros pagos pelo FII, se essa perspectiva for menor, o mercado penaliza derrubando o preço da cota.
Minimizamos esse risco investindo em FIIs amplamente diversificados e evitando os FIIs com mono imóvel ou mono inquilino. Além disso, devemos ter uma carteira bem diversificada em vários FIIs, pois caso um esteja sofrendo com uma alta taxa de vacância, o impacto é menor na carteira como um todo.
Risco de crédito: o risco de crédito é a possibilidade de o inquilino estar passando por dificuldades financeiras e incorrer de não cumprir as obrigações contratuais de aluguel, deixando o fundo com inadimplência impactando a receita imobiliária e consequentemente a distribuição dos dividendos.
Por isso é importante ficar atento ao rating de crédito dos inquilinos do fundo e se esses inquilinos não estão passando por dificuldades. O caso mais emblemático que aconteceu recentemente foi o da Lojas Americanas que impactou a cota de vários fundos.
Outro ponto importante de se observar é a exposição do fundo em cada inquilino, principalmente o percentual da receita que esse inquilino deixa para o fundo perante o total. Se o percentual for baixo é bem provável que o impacto seja também baixo e que o fundo consiga recuperar mais adiante.
Risco de execução: Esse é um risco mais difícil de medir pois exige uma capacidade técnica maior. O risco de execução seria o risco que o fundo corre em provavelmente fazer uma má alocação dos seus recursos investindo em imóveis mal localizados, baixa vantagem competitiva e baixa qualidade, obtendo uma performance aquém do desejado. Esse é um risco que a maioria dos FIIs de logística corre porque grande parte faz uma gestão ativa de seu portfólio, comprando e vendendo de tempos em tempos.
Para isso é importante olhar a alocação histórica que o FII vem fazendo e os resultados dessa operação.
EXEMPLOS DE FIIS DE LOGISTICA DISPONÍVEIS NO MERCADO
Abaixo deixo alguns exemplos dos maiores FIIs de logística em valor patrimonial disponíveis na bolsa para investir.
BTLG11
BRCO11
HGLG11
XPLG11
HSLG11
RBRL11
E aqui chegamos ao fim de mais um artigo, espero que tenha gostado e aprendido mais sobre os fundos imobiliários de logística. Mais adiante irei trazer outros artigos falando sobre as outras categorias de FIIs, como, shopping, residencial, desenvolvimento etc.
Caso aparecer alguma dúvida não hesite em entrar em contato. Até o próximo artigo.
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